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売却したい物件が違法建築だった!売却はできる?
(2019-10-10)
今まで問題なく住んでいた物件が実は違法建築物だった・・・。
売却しようとした時に初めて違法建築物であることが発覚するというケースは、実はそれほど珍しいことではないのです。
普通に人が生活している建物の中に、違法建築が占める割合は少なくないありません。

違法建築物の場合、取り壊さなければいけないのではないか?売却できないのではないか?そんな疑問を持つ方も多いでしょう。そこで今回は、違法建築物の売買についてご紹介いたします。

そもそも【違法建築】とは?
違法建築とは、建築基準法に基づく法令や条例に違反して建てられた建築物のことで、違反建築物ともいいます。
建物を建てる際には、「建築確認」を取得して建築基準法等の法令や条例に違反していないことが確認されることになっています。しかし、その後の増改築で容積率が超過してしまい、違法建築になったというケースがあります。
また、建物の完成後に法令の改正や用途地域の見直し等による不可抗力によって、違法建築になっているケースもあります。このようなケースは、「既存不適格」と言われます。

市町村長や都道府県知事は、違法建築の建築主、工事の請負人または現場監督者、所有者等に工事の施工停止、建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替え、使用禁止、使用制限などの措置を命じることができます。

また、違法建築の設計者や工事監理者、工事の請負人などは、国土交通大臣や都道府県知事に通知され、免許または許可の取消、業務停止処分などの措置を受けることとなります。

違法建築は、人命にかかわる大きな事故を引き起こす可能性があるため、行政から厳しい措置を受ける対象となるのです。


[違法建築でも売却できないことはない。ただし注意が必要。]

このように、行政による厳しい措置の対象となっている違法建築ですが、売却することは不可能ではありません。

ただし、売主は買主に対して、その建物が違法建築物であることを知らせなければなりません。違法建築物は購入時に銀行からの融資を受けることが難しいため、売却価格が低くなるケースが多いです。
仮に、違法建築物であることを知らせずに売却し、後日発覚した場合には、買主から買い戻しを求められ、同時に損害賠償請求をもされることとなります。

法令改正や用途地域見直しなどにより事後的に既存不適格建築物になっているケースの場合、売主も建物が違法建築であることを知らなかったという場合があります。それでも売主は、責任を回避することは原則的にはできません。


[違法建築の売却方法]
上記のようなトラブルを回避する根本的な方法は、売却にあたり建築基準法に適合するように改築することです。しかし、費用や手間を考えると現実的とはいえません。
まずは売主が、実際に建築物にどのような違法があるのかを正しく知る必要があります。
そして、一般の買主が現金で購入を出来る範囲の価格設定を行う、もしくは買取資金のある業者に売却するなどが現実的でしょう。
一般的には扱いの難しい違法建築物も、買取なら売却できるチャンスが上がるかもしれません。まずはお気軽にご相談下さい。

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